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物流地产正逐渐走进大众视野。2月中旬，亚太地区最大不动产管理公司ESR完成一宗华东地区总面积逾55万平方米物流及工业资产组合收购，这是华东地区迄今最大规模物流及工业资产组合交易。而自2021年6月21日上市交易以来，首批仓储物流类公募REITs较认购价大幅增长，有机构预计，2022年其对于投资者的吸引力仍将持续。但目前物流地产暴露的结构性问题也愈发明显。交易量增幅超50%物流地产在2021年交易量和需求量都有较大增幅，根据仲量联行统计，2021年物流地产大宗交易量的增幅高达50%以上。远洋资本董事总经理张煜华表示：“中国高标准物流园大致规模约为8000万平方米（已完工），预计2022年底增长至1亿平方米左右。中国整体物流地产市场存量为10.6亿平方米，包含高端、中端和低端所有老旧物流园区面积。”“在局部风向标市场长三角区域，高标准物流园区体量未超过35%。其中，上海占据25%，说明长三角地区物流设施投资的稳定性吸引了众多物流投资者。”根据戴德梁行统计，国内高标库存量面积由2017年末的3318万平方米增至2020年末的6400万平方米，年复合增速达24%。截至2020年末，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。仲量联行认为，自疫情爆发后，物流仓储成为最具韧性的地产板块。我国一线城市物流地产整体投资回报率在6%~8%之间，较购物中心的4%~6%、长租公寓的2%-3%等资产更高，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。上海过去5年（2016~2020年）优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%，优质物流园区空置率仅9.1%。资本涌入物流地产板块在政策支持下，资本也相继涌入物流地产板块。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国基础设施公募REITs正式起航。2021年6月21日，我国首批9只基础设施试点REITs在沪、深两地交易所挂牌上市，国内公募REITs正式落地。按照底层资产划分，首批试点REITs中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类，最终认购价格分别为3.89元和2.3元。截至2022年1月18日，仲量联行统计红土盐田港REIT较认购价涨幅达42.9%，普洛斯REIT较认购价涨幅达29.3%，预计2022年将继续受到投资者青睐。中金公司分析员张宇表示：“初步统计，目前主要仓储物流开发运营商和物流及电商企业在手的有潜力供给中国REITs市场的资产规模可能达到千亿级别，可以对二级市场收益率定价形成一定参照。进一步考虑经营现金流成长（过去10年高标仓单平方米租金的涨幅平均在4%~6%），中国仓储物流REITs包括潜在资产增值收益在内的综合收益率中枢可能接近两位数水平，具有吸引力。”张宇进一步表示：“长期来看，我们判断中国仓储物流的合理资产存量较目前至少有1倍增长空间，且伴随更多优质企业和基金管理人参与，我们认为中国仓储REITs未来扩容可期，将是中国REITs板块中的长期优质子赛道。”仓储物业结构不平衡中金公司统计，虽然我国总体仓储面积丰沛（约10亿平方米），但现代仓储物流设施库存占比不足7%，明显低于发达国家，且各区域间供给水平很不平衡。张煜华认为：“当前，得益于新型城镇化、消费升级、先进制造业的发展，国内物流仓储需求快速增长，而其中高标仓更是呈现出较大的需求缺口。”中金公司报告显示，中国仓储物流市场前期由外资企业引导建立，目前仍处于外资主导格局，这和中国开发商在过去20年间对于住宅和商办领域之外的业务涉猎较少有直接关系。与其他国家相比，我国高标库面积占比相对较低，总体供应仍然不足。中金公司报告指出，分区域看，华南高标库供不应求，西南短期供给过剩。2018~2020年期间，华南区域高标库量价齐升，同时空置率维持较低水平（4.6%）；而西南区域高标库则量升价跌，2020年末空置率高达26%，体现出两地截然不同的供需格局。未来华南区域仓储用地供应稀缺而需求强劲，西南区域则面临大量新增供应，短期内供给仍然过剩。分城市看，一线城市及其周边卫星城市高标库市场景气度较高。2020年上半年，北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率（平均96%）和净有效租金（平均41元/平方米/月）均高于国内主要物流中心城市平均水平（出租率86%，平均租金33元/平方米/月），而大连、长春、沈阳、哈尔滨、昆明、重庆、成都等位于东北和西南区域的市场则表现相对较弱（出租率71%，平均租金22元/平方米/月）。需要注意的是，上海和广州的出租率只是暂时低于全国平均水平（主要受疫情影响），2019年下半年两地高标库的出租率均高于90%。光大证券分析师何缅南也表示：“当前我国已具备一定规模的工业仓储用地，但物流地产结构性问题愈发凸显。人均仓储面积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距；冷链物流行业市场集中度偏低，行业内缺乏主导企业。”何缅南还指出，“新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高等挑战。此外城市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加速缩减，土地置换时间成本较大，同时低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率。”每日经济新闻【来源：每日经济新闻】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn2月24日，阿里巴巴集团发布2022财年三季度财报。菜鸟季度总营收同比增长23%达196亿元，外部收入占到67%，显示随着稳扎稳打建立自身的物流能力，菜鸟自营物流获得市场高度认可和选择。财报显示，作为阿里物流基础设施，在多引擎驱动增长的阵型下，菜鸟物流正在成为驱动增长的新引擎之一。产业化全球化数智化物流扎实推进阿里巴巴最新发布的发布2022财年三季度财报显示，2022财年第三季度营收2425.8亿元，预估2449.1亿元；净利润204.29亿元，同比下降75%，市场预估310.18亿元。阿里巴巴第三季度调整后每ADS收益16.87元。菜鸟作为阿里物流基础设施，正在成为驱动增长的新引擎之一。阿里2022财年三季度财报中，菜鸟季度总营收同比增长23%达196亿元，外部收入占到67%，阿里财报显示，菜鸟物流主要增长来自为国内商家、消费者提供的履约及增值服务，以及跨境及全球服务中来自第三方商家的收入增长。作为消费者，大家感受到可能只是菜鸟驿站、菜鸟裹裹，实际上菜鸟也面向全球商家提供服务。包括国内智慧供应链；在国际上，全球物流能力是相对国内快递物流公司显著优势之一；在物流园方面，它直接运营国内超过1000万平方米的仓储设施，以及超过300万平方米的跨境物流仓库。回顾成长立场，在9年的发展中，菜鸟进行差异化创新，对物流产业链的多个赛道进行布局，可以极大程度满足服务阿里集团和客户多业务、全范围和全链路的物流支持服务。全球化上，菜鸟大力投资建设全球智能骨干网，包括物流枢纽、干线、海外分拨中心以及最后1km的能力。目前，菜鸟在全球六大重点城市杭州、香港、吉隆坡、迪拜、莫斯科、列日布局智慧物流枢纽eHub，在欧洲建成7个分拨中心并投入使用，每月投入240+架干线包机，建立海陆空铁立体干线；与全世界50+港口合作智能清关系统，带来秒级通关；已在西班牙、俄罗斯、法国、波兰等国家投入近5000组自建自提柜。产业化方面，菜鸟坚定投入自身物流能力建设和价值创造。一直以来，菜鸟扎根产业，密切贴合物流场景和客户需求，直接服务全球商家和消费者，推动降本增效、提升用户体验。全球物流能力是菜鸟显著的差异化优势之一。阿里财报显示，本季度菜鸟日均跨境包裹超500万，继续并肩国际物流巨头。菜鸟为中国及全球商家提供全球包裹、国际供应链及货运服务。其中，“5美元10日达”已覆盖20国，菜鸟还提供“2美元20日达”等服务，帮助跨境中小商家“用一杯咖啡钱送全球”参与国际贸易。在国内，菜鸟智慧供应链为商家和品牌提供端到端供应链服务；在产业带，菜鸟深入实体工厂源头，为中国厂长提供极致性价比全托管式服务，让8成包裹能48小时送达。2021年，菜鸟驿站已覆盖全国200多个城市的社区，方便包裹免费保管和按需送货上门；菜鸟乡村驿站站点数同比增加了一倍多，覆盖29省份近5万个乡镇，方便快递进村。数智化上，菜鸟将互联网技术和产业高度融合，物流科技“贴地飞行”，做扎扎实实的科技，为物流产业持续创造价值。以跨境物流为例，菜鸟已和全球超过50个港口合作建立智能清关系统，实现秒级通关，带来无缝衔接和流转。2021年双11期间，超过350台菜鸟无人车在全国200多所高校完成了200万规模的包裹送货到楼。这是全国末端投入运营的最大规模的无人车配送集群。招商证券指出，观察近几年菜鸟的财务表现，每个季度的营业收入均保持同比正增长，在头部电商物流公司中展露出较大的发展潜力。根据阿里集团2020-2021年财报，菜鸟已于2020年12月实现经营现金流正值。外部收入成主力近年来，菜鸟来自第三方的收入显著增长。阿里巴巴发布的2022财年三季度财报显示，菜鸟季度总营收同比增长23%达196亿元，外部收入占到67%，显示随着稳扎稳打建立自身的物流能力，菜鸟自营物流获得市场高度认可和选择。另一物流巨头京东物流，同样将外部收入视作增长动力。从外部收入的历史数据来看，京东物流外部客户收入占比在2018年至2020年，分别为29.9%、38.4%、46.6%。截至2021年6月30日，这一数字达54.7%，距离更大突破还需努力。分析认为，未来头部大公司不再是简单的“市场份额”和“价格”的竞争，反而是产业链、全场景产品甚至综合物流的竞争，在于价值创新。另一物流巨头顺丰日前披露年度业绩预告，2021年顺丰控股全年预计盈利42亿到44亿元，同比下降40%到43%。对于全年的业绩变动，顺丰控股在预告中做出了解释，包括为扩大市场份额而加大资源投入、定价较低的经济型快递产品增速较快、连续两年延续春节不打烊政策等。所有的这些，都对公司整体利润造成一定的压力，造成短期会存在“阵痛期”。事实上，在民营企业中，菜鸟物流是少数具有全球物流服务能力的公司之一。本季度菜鸟每天的跨境包裹超过500万单，成为全球四大国际快递之一，也是中国快递物流领域里唯一进入全球前四强的。物流业内人士指出，顺丰重心仍在国内市场，出海刚刚开始加大步伐；京东物流方面，与成熟自营仓配服务相比，全球布局也还没有成为投入重点。招商证券指出，当前菜鸟的跨境电商物流业务规模已处全球第一梯队。疫情对线上化消费趋势的强化为跨境电商物流带来新的发展机遇，凸显菜鸟此前进行全球化物流前瞻布局。菜鸟方面表示，未来将坚持长期主义，聚焦产业化、全球化和数智化，夯实物流核心能力，驱动高质量增长。 搬厂：由专人负责搬前策划、搬前企业讲解会及搬前培训；搬迁现场指挥、搬后客户服务，拥有强大专业企业物流队伍。发货：所有货物均按照不同的运输方式当天上站、当天发车 既然承接了客户交付的信任，就一定要把这份信任安全送达收货人手中，帮助客户获得生意的成功、共同创建美好的明天、服务流程：受理－－可电话与我们联系，也可以上门洽谈取货－－受到客户委托后，两小时内安排人员前往贵公司验货－－进库时根据货单贴好标签发货－－根据货单当天分拨，当天发车回复－－货到后立刻与贵公司通报到货情况派送－－货到后立即联系货主，按时送货1.货运管理的发展阶段货运管理大致经历了以下三个发展阶段，即传统储运货运阶段、系统化货运阶段和货运信息化阶段。

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